融資が2,000万円で止まったとき――区分マンションを増やしていた私が、次に打った手

不動産投資を続けていると、融資が突然止まることがあります。私もそうでした。区分マンションを増やしていた時期に、借入れが2,000万円を超えたところで、融資が止まりました。そのときの話と、次にどう動いたかをお話しします。

当時の借り方

当時の借り方は、こうでした。

1. 競売で物件を落札して、現金で買う
2. 落札した物件を担保にして、当時の国民生活金融公庫（今の日本政策金融公庫）からお金を借りる
3. 借りたお金で、次の競売物件を買う

これを繰り返して、区分マンションを増やしていきました。

借りていた3件の数字

項目	3件のおおよその幅
取得の価格	700万円台〜800万円台
表面利回り	約10%〜13%
借入れ	600万円〜700万円
借入れの期間	どれも10年

期間が10年と短いので、毎月の返済が重く、手元にお金が残りませんでした。足りない分は、給与で帳尻を合わせていました。

借入れが2,000万円を超えたとき

借入れが2,000万円を超えたとき、公庫から「こんな投機的な事業には、これ以上融資はできません」と言われました。最終通告でした。

その頃には一棟マンションにも興味が出てきて、内覧もしていたのですが、資金の目途が立たず、先に進めませんでした。

次に打った手：先に、借りられる枠を確かめる

2007年は、銀行が不動産への融資に積極的になった時期でした。2007年9月、ある物件の申し込みを通じて銀行の審査を受け、1億円の借りられる枠を確保しました。その物件は見に行って気に入らず、買いませんでしたが、枠は手元に残りました。

そして翌月、紹介された一棟マンションを、約2週間で買うことができました。先に枠を確かめておくと、良い物件が出たときに間に合うのです。

これから借りる方が、確かめておきたいこと

私の経験をふまえて、これから融資を使う方には、次の3つを確かめておくことをお勧めします。

• 借入れの期間と、手元に残るお金。 期間が短いと毎月の返済が重くなり、家賃が入っても手元に残りません。返済を引いたあとの手残りで、物件を見ます。
• どこまで借りられるか。 借りられる額は、物件の価値だけでなく、年収や、すでにある借入れの合計でも決まります。
• 借りる先を1つに頼らない。 1つの金融機関の判断で、次に進めなくなることがあります。

まとめ

期間の短い借入れは、手元にお金が残りにくくなります。借りられる額は、物件だけでなく、年収と借入れの合計で決まります。そして、借りる先を1つに頼らず、先に枠を確かめておくことで、チャンスに間に合わせることができます。

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