築古戸建ての工事、業者の選び方と頼み方――任せるからこそ決めておく4つのこと

築古の戸建てを買って貸すとき、避けて通れないのが工事です。私は築古の戸建てを始めた最初の3棟だけ、自分でも少し手を入れました。それ以降は、業者に任せています。

任せる理由は、工事が遅れると、そのぶん家賃が入らないからです。たとえば家賃が月5万円の戸建てで工事が3か月延びれば、15万円の家賃を受け取れなかったことになります（仮の数字です）。自分でやって工事費を安くしても、遅れれば、かえって損になることがあります。

任せるからこそ、業者の選び方と頼み方が大切になります。私が心がけていることをまとめます。

業者を選ぶときに見る4つのこと

1. 返事が早いか。 問い合わせや見積もりの依頼に、すぐ返してくれるかを見ます。
2. 見積もりの中身が分かるか。 「一式」ばかりではなく、項目と数量が書かれているかを見ます。
3. 工期を守るか。 約束した日までに終わらせてくれるかどうかです。
4. 築古の戸建てに慣れているか。 古い家は、開けてみて初めて分かる傷みがあります。慣れている業者は、その見込みも含めて話してくれます。

私は、金額の安さよりも、早さと確実さを重く見ています。

頼むときに伝える4つのこと

1. 直す範囲と、直さない範囲。 どこまで直すかを書き出して渡します。
2. 予算の上限。 家賃から逆算した、かけられる金額を伝えます。
3. いつまでに終えるか。 貸し出したい時期から、終わりの日を決めます。
4. 報告のしかた。 途中の様子を、写真で送ってもらいます。

頼み方が具体的なほど、見積もりも工事もぶれません。

見積もりで「一式」が多いときは

「内装工事 一式」のように、まとめて書かれた見積もりは、何にいくらかかっているかが分かりません。項目と数量に分けて出してもらえるか、頼んでみます。分けてもらえれば、ほかの業者の見積もりとも比べやすくなり、削れる所も見えてきます。

長く付き合うために

良い業者とは、長く付き合うことが大切です。私が心がけているのは、次の4つです。

• 連絡にはすぐ返す。 こちらの返事が遅いと、工事も遅れます。
• 決めることには期限を切る。 何を、いつまでに決めるかをはっきりさせます。
• お礼は形にして返す。 良い仕事には、次の仕事で応えます。
• 信頼したら、任せる。

信頼できる業者は、賃貸経営のいちばんの財産だと思っています。

はじめての方は、最初は自分も関わってみる

これから始める方には、1棟目はできる範囲で工事に関わってみることもお勧めします。工事の中身と費用の感覚がつかめると、見積もりが高いか安いかを判断でき、業者への頼み方も具体的になります。

ただし、いつまでに貸し出すかという期限を先に決めて、間に合わない部分は任せてください。工期も、費用の一部です。

まとめ

築古の戸建ての工事は、業者に任せる部分が大きくなります。だからこそ、返事の早さ、見積もりの中身、工期を守るかで業者を選び、範囲・予算・期限・報告のしかたを具体的に伝えることです。

工事の範囲や、直したあとの家賃の考え方は、築古戸建てを再生する時に先に見るべきことにまとめています。物件の見極めから、直して貸すまでの流れは、運営者の動画講座空き家投資塾で順にお伝えしています。